Gdy kupujesz więcej niż mieszkanie…

Każdy, kto przygotowuje się do zakupu lokalu w jednym z domów pod Poznaniem, budowanych przez Gephouse, powinien dowiedzieć się co nieco o wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli bowiem zdecyduje się na przykład na mieszkanie w ogródkiem w podpoznańskim Palędziu, Szamotułach albo Kaźmierzu, po nabyciu wybranego lokum stanie się członkiem takiej wspólnoty.

Wspólnota to coś, co powstaje z mocy prawa, bez wyrażenia woli jej członków, jako skutek zbycia choćby jednego z lokali w budynku wielomieszkaniowym. Nie potrzeba więc żadnego zebrania, głosowania ani podpisu, by taka wspólnota zaistniała.

Kupujący mieszkanie w takim budynku – czy będzie to jeden z domów pod Poznaniem, czy w samym jego centrum – staje się nie tylko właścicielem lokalu, ale również współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości i gruntu, na którym stoi ten budynek. Chodzi tu m.in. o klatki schodowe, korytarze, ale też pomieszczenia gospodarcze, np. kotłownie, a także grunt z drogą doprowadzającą do danego budynku. O tym, co jest, a co nie przedmiotem współwłasności właścicieli lokali, mówi umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

Gdy wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele siedmiu lub mniejszej liczby lokali, mówi się o „małej” wspólnocie, gdy tych lokali w nieruchomości jest więcej niż siedem – o „dużej”. Co je różni? To, w jaki sposób wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, czyli tymi wszystkimi elementami, które nie są „przypisane” do jednego lokalu. Członkowie „małej” wspólnoty mogą, ale nie muszą zdecydować się na któryś ze sposobów zarządu nieruchomością i powierzyć go konkretnej osobie lub konkretnemu podmiotowi. Jeśli tego nie zrobią, decydują o wspólnych sprawach na bieżąco, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności. Z kolei członkowie „dużej” wspólnoty muszą wybrać jej zarząd, któremu powierzają bieżące zarządzanie nieruchomością; to, co przekracza tzw. zwykły zarząd, wymaga decyzji wszystkich członków wspólnoty, czyli współwłaścicieli.

Dlaczego ważne jest, by wspólnota jako taka zaczęła działać, a jej członkowie – podejmować decyzje? Bo świeżo nabyta własność – choćby wspomniane wymarzone mieszkanie z ogródkiem pod Poznaniem – oznacza nie tylko prawa, ale i obowiązki. Wystarczy, by listonosz złamał nogę na oblodzonej, nieodśnieżonej i nieposypanej ścieżce do drzwi budynku i wystąpił o odszkodowanie za to, a już może pojawić się kwestia materialnej odpowiedzialności wszystkich właścicieli zlokalizowanych w tym budynku mieszkań.

Dbałość o drogę na gruncie będącym częścią wspólną nieruchomości, podobnie jak o porządek na klatce schodowej, wymianę przepalonej żarówki, ustalenie harmonogramu wywozu odpadów komunalnych czy uzgodnienie terminu obowiązkowego przeglądu technicznego to niektóre z bieżących zadań zarządzającego nieruchomością. Można je powierzyć wyspecjalizowanej firmie lub np. pobliskiej spółdzielni mieszkaniowej lub wykonywać we własnym zakresie, ale zapomnieć o nich się zwyczajnie nie opłaca. Przecież chodzi o to, by nowo kupione mieszkanie było Waszym miejscem na Ziemi, oazą spokoju i szczęścia, źródłem radości, a nie kłopotów, przyczyną międzysąsiedzkich zatargów albo i procesów.